Logement conventionné ou non : Faire le bon choix

Un logement conventionné est un bien immobilier dont le propriétaire a signé une convention avec l’État, s’engageant à respecter des plafonds de loyers et des critères d’attribution basés sur les ressources des locataires. À l’inverse, un logement non conventionné n’est soumis à aucun de ces engagements et offre plus de liberté au propriétaire.

Que vous soyez locataire à la recherche d’un logement abordable ou propriétaire souhaitant optimiser votre investissement locatif, comprendre ces deux options est essentiel :

• Les logements conventionnés offrent des loyers plafonnés et des aides spécifiques
• Les logements non conventionnés permettent plus de flexibilité mais moins d’avantages
• Le choix entre les deux dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs

Découvrons ensemble tout ce qu’il faut savoir pour naviguer dans cet univers et prendre la meilleure décision selon votre profil.

Définitions et généralités du logement conventionné et non conventionné

Le logement conventionné représente un engagement contractuel entre un propriétaire bailleur et l’État français. Cette convention établit un cadre précis où le propriétaire accepte de limiter le montant du loyer qu’il peut demander et de louer uniquement à des personnes dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds.

Concrètement, le propriétaire signe cette convention soit avec la Caisse d’Allocations Familiales (CAF), soit avec l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH). Ce document juridique fixe les droits et obligations de chacune des parties pendant une durée déterminée, généralement entre 6 et 15 ans selon le type de convention.

À l’opposé, un logement non conventionné n’est soumis à aucun accord particulier avec l’État. Le propriétaire conserve sa liberté de fixer le loyer au prix du marché et de sélectionner ses locataires sans restriction liée à leurs revenus. La seule limite reste le respect des lois générales encadrant la location (loi de 1989, décret sur l’encadrement des loyers dans certaines zones tendues, etc.).

Cette différence fondamentale crée deux marchés locatifs distincts :

• Le parc conventionné, plus accessible financièrement mais avec des conditions d’accès
• Le parc non conventionné, plus libre mais généralement plus onéreux

Le système de conventionnement vise à favoriser l’accès au logement pour les ménages modestes tout en offrant des contreparties aux propriétaires qui acceptent de limiter leurs revenus locatifs. Cette politique publique constitue l’un des piliers de l’accès au logement en France, aux côtés du parc social géré par les organismes HLM.

Les types de conventions et critères d’éligibilité au logement conventionné

Il existe deux principaux types de conventions pour les logements conventionnés, chacun avec ses spécificités et avantages :

La convention APL (Aide Personnalisée au Logement)

Cette convention est signée directement avec la préfecture et était traditionnellement liée à l’obtention d’un prêt locatif social. Ses caractéristiques principales sont :

• Un loyer strictement plafonné selon la zone géographique (de A bis à C) et la composition familiale
• L’APL versée directement au propriétaire, ce qui réduit significativement le risque d’impayés
• Une durée de bail généralement longue (6 à 9 ans, voire 15 ans) avec reconduction tacite possible

Il faut noter que depuis fin 2019, ce type de convention est devenu plus rare dans le secteur privé suite à la suppression de certains prêts conventionnés.

La convention ANAH (Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat)

Plus répandue aujourd’hui, cette convention offre :

• Trois niveaux possibles de loyers : très social, social ou intermédiaire
• Une déduction fiscale attractive sur les revenus fonciers (jusqu’à 85% dans certains cas)
• Une durée de 6 ans sans travaux ou 9 ans si des travaux subventionnés sont réalisés
• Des possibilités de subventions pour rénover le logement

Critères d’éligibilité pour un logement conventionné

Pour qu’un logement puisse être conventionné, plusieurs conditions doivent être respectées :

• Concernant le logement : il doit être loué vide (non meublé), à usage de résidence principale, et respecter les normes minimales de décence (surface d’au moins 9m², hauteur sous plafond d’au moins 2,20m, équipements sanitaires fonctionnels, etc.)
• Concernant le locataire : ses ressources ne doivent pas dépasser les plafonds fixés selon la composition du foyer et la localisation du logement
• Restrictions familiales : le logement ne peut pas être loué à un membre de la famille du propriétaire (ascendants ou descendants)

Les plafonds de loyers sont déterminés chaque année et varient considérablement selon la zone géographique. Par exemple, en 2023, pour un logement social en zone A, le plafond était d’environ 7,52€/m², tandis qu’en zone C, il n’était que de 6,02€/m².

La vérification des ressources du locataire se fait sur la base de l’avis d’imposition de l’année N-2. Un couple avec deux enfants souhaitant accéder à un logement social en zone A ne devait pas dépasser environ 55 486€ de revenu fiscal de référence en 2023.

Avantages et aides pour le locataire dans le cadre du logement conventionné

Le logement conventionné offre plusieurs avantages significatifs pour les locataires, particulièrement pour ceux disposant de revenus modestes.

Des loyers maîtrisés et accessibles

Le principal atout d’un logement conventionné réside dans son loyer plafonné. Concrètement, cela signifie :

• Un loyer généralement 15 à 30% inférieur aux prix du marché libre, selon les zones
• Une protection contre les hausses importantes, car l’évolution du loyer est strictement encadrée par l’Indice de Référence des Loyers (IRL)
• Une meilleure prévisibilité budgétaire pour les ménages

Par exemple, pour un appartement de 60m² en zone B1, le loyer mensuel plafonné en social pourrait être d’environ 450€, alors que le même logement non conventionné pourrait se louer 600€ ou plus.

L’Aide Personnalisée au Logement (APL)

L’un des avantages majeurs du logement conventionné est l’accès à l’APL, une aide plus avantageuse que les autres allocations logement. Cette aide :

• Est calculée selon les ressources du foyer, sa composition, le montant du loyer et la zone géographique
• Est versée directement au propriétaire, qui ne facture au locataire que le reste à charge
• Peut couvrir une part importante du loyer pour les ménages aux revenus très modestes

Pour illustrer, une famille monoparentale avec deux enfants, disposant d’un revenu mensuel de 1 600€, pourrait recevoir une APL d’environ 300-400€ pour un logement conventionné, réduisant considérablement son effort financier.

La garantie d’un logement décent

Le conventionnement impose au propriétaire de respecter des normes de qualité et de décence du logement :

• Installations électriques et de gaz aux normes de sécurité
• Absence d’infiltrations ou de problèmes d’humidité
• Équipements sanitaires et de chauffage fonctionnels
• Ventilation adaptée et isolation minimale

Ces exigences sont particulièrement importantes pour les ménages modestes qui n’ont pas toujours le pouvoir de négociation nécessaire sur le marché libre.

Une stabilité locative renforcée

Les conventions imposent généralement des durées de location minimales (6 à 9 ans), ce qui offre une sécurité supplémentaire aux locataires. Le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail avant le terme de la convention, sauf pour motifs graves (impayés, troubles de voisinage…).

Cette stabilité est précieuse pour les familles qui souhaitent s’installer durablement, notamment pour la scolarisation des enfants ou l’intégration dans un quartier.

Avantages et contraintes pour le propriétaire bailleur avec un logement conventionné

Si le conventionnement impose certaines restrictions, il offre aussi des avantages substantiels qui peuvent rendre cette option très attractive pour les propriétaires bailleurs.

Des avantages fiscaux significatifs

L’atout majeur pour un propriétaire est l’accès à des déductions fiscales importantes sur ses revenus fonciers :

• Avec une convention ANAH en loyer intermédiaire : déduction de 30% des revenus locatifs
• Avec une convention ANAH en loyer social : déduction de 70% des revenus locatifs
• Avec une convention ANAH en loyer très social : déduction pouvant atteindre 85% des revenus locatifs

Ces taux peuvent même être bonifiés dans certaines zones tendues ou dans le cadre du dispositif “Louer Abordable”. Pour un propriétaire fortement imposé, ces avantages fiscaux peuvent compenser largement la différence de loyer avec le marché libre.

Prenons l’exemple d’un propriétaire percevant 8 000€ annuels de loyers avec un taux marginal d’imposition de 30% :

• Sans conventionnement : imposition sur 8 000€ (après déduction forfaitaire), soit environ 2 400€
• Avec conventionnement social (70% d’abattement) : imposition sur 2 400€, soit environ 720€
• Économie fiscale annuelle : 1 680€

Des subventions pour travaux

Le conventionnement avec l’ANAH ouvre droit à des subventions pour la rénovation du logement :

• Jusqu’à 35% du montant HT des travaux pour un conventionnement classique
• Jusqu’à 50% pour un conventionnement très social
• Des primes complémentaires pour la rénovation énergétique

Ces aides peuvent représenter plusieurs milliers d’euros et permettent d’améliorer significativement la qualité du bien tout en augmentant sa valeur patrimoniale.

La sécurisation des loyers

Le versement direct de l’APL au propriétaire constitue une garantie partielle contre les impayés :

• Une partie du loyer est versée directement par la CAF ou la MSA
• Réduction significative du risque locatif, particulièrement appréciable pour les propriétaires
• Possibilité de combiner avec d’autres dispositifs comme Visale pour une sécurisation maximale

Les contraintes à prendre en compte

Le conventionnement implique aussi des obligations qui peuvent être perçues comme contraignantes :

• Engagement de durée : impossibilité de récupérer son bien pendant 6 à 9 ans (sauf pour vente, mais avec des conditions strictes)
• Plafonnement des loyers : limitation du rendement locatif brut, particulièrement sensible dans les zones tendues
• Restrictions sur le choix des locataires : obligation de vérifier les ressources et impossibilité de louer à sa famille
• Obligations administratives : déclarations, renouvellements et suivis à effectuer auprès des organismes

En cas de non-respect des engagements, le propriétaire s’expose à des sanctions qui peuvent aller du remboursement des avantages fiscaux à des pénalités financières.

Le conventionnement reste néanmoins une option particulièrement intéressante pour les propriétaires qui privilégient la sécurité locative et l’optimisation fiscale au rendement brut maximal.

Spécificités, avantages et inconvénients du logement non conventionné

Le logement non conventionné constitue la majorité du parc locatif privé en France. Comprendre ses spécificités est essentiel pour faire un choix éclairé, que vous soyez propriétaire ou locataire.

Caractéristiques principales du logement non conventionné

Un logement non conventionné se distingue par l’absence d’engagement contractuel avec l’État :

• Aucune convention signée avec l’ANAH ou la CAF
• Loyer fixé librement par le propriétaire (sauf dans les zones d’encadrement des loyers)
• Aucune restriction sur les revenus des locataires
• Possibilité de louer à des membres de sa famille

Ce type de location reste néanmoins soumis au droit commun des baux d’habitation (loi du 6 juillet 1989), qui impose certaines obligations comme la fourniture d’un logement décent.

Avantages pour le propriétaire

La location non conventionnée offre plusieurs atouts significatifs pour les propriétaires :

• Liberté totale de fixation du loyer : possibilité d’optimiser le rendement locatif en fonction du marché local
• Flexibilité dans la gestion : pas d’engagement de durée imposé au-delà des obligations légales
• Simplicité administrative : absence des formalités liées au conventionnement
• Liberté de choix des locataires : aucune restriction sur les profils ou les revenus

Cette liberté est particulièrement valorisée dans les zones tendues où l’écart entre loyer libre et loyer conventionné peut être considérable. Par exemple, dans certains quartiers parisiens, un appartement de 50m² peut se louer 1 500€ en non conventionné contre 800-900€ en conventionné.

Inconvénients pour le propriétaire

Cette liberté s’accompagne de certains désavantages :

• Absence d’avantages fiscaux spécifiques : pas de déduction majorée sur les revenus fonciers
• Pas de subventions pour travaux : impossibilité d’accéder aux aides de l’ANAH liées au conventionnement
• Risque d’impayés potentiellement plus élevé : l’aide au logement n’est pas versée directement au propriétaire
• Rotation locative parfois plus importante : les locataires peuvent être plus mobiles en l’absence d’avantages spécifiques

Perspective du locataire

Pour les locataires, le logement non conventionné présente aussi des avantages et inconvénients :

Avantages :

• Accès à un parc plus vaste et diversifié de logements
• Absence de plafonds de ressources, permettant l’accès à tous les profils
• Possibilité de négocier directement avec le propriétaire
• Souvent meilleure localisation dans les centres-villes ou quartiers recherchés

Inconvénients :

• Loyers généralement plus élevés
• Pas d’accès à l’APL (mais possibilité d’ALS ou ALF selon la situation)
• Moins de garanties sur la stabilité du bail à long terme
• Qualité du logement parfois variable (bien que les normes de décence restent obligatoires)

Les locataires en logement non conventionné peuvent bénéficier de l’Allocation de Logement Sociale (ALS) ou de l’Allocation de Logement Familiale (ALF) selon leur situation, mais ces aides sont généralement moins avantageuses que l’APL et sont versées directement au locataire, qui doit ensuite payer l’intégralité du loyer au propriétaire.

Le choix entre logement conventionné et non conventionné dépend donc largement de la situation personnelle du locataire, notamment de ses revenus, de ses besoins en termes de localisation et de ses priorités entre coût et caractéristiques du logement.

Comment vérifier si un logement est conventionné : démarches et indications

Déterminer si un logement est conventionné ou non est essentiel pour comprendre vos droits et obligations, que vous soyez locataire ou propriétaire. Voici les méthodes fiables pour effectuer cette vérification.

Indices visibles dans les documents locatifs

Plusieurs éléments peuvent vous indiquer le statut de conventionnement d’un logement :

• Le contrat de bail : un logement conventionné doit obligatoirement le mentionner dans le bail, généralement dès les premières clauses. Vous y trouverez des références à la “convention APL” ou à une “convention ANAH”
• La quittance ou l’avis d’échéance : ces documents comportent souvent une mention du type “logement conventionné” ou indiquent la référence de la convention
• Le montant du loyer : un loyer significativement inférieur aux prix du marché local peut être un indice (mais pas une preuve définitive)

Si vous êtes déjà locataire et ne trouvez pas cette information, examinez attentivement tous vos documents, y compris l’état des lieux initial qui peut parfois contenir cette mention.

Demander directement au propriétaire ou à l’agence

La méthode la plus directe consiste à interroger le bailleur :

• Posez la question explicitement : “Ce logement fait-il l’objet d’une convention avec l’État ?”
• Demandez à voir une copie de la convention si elle existe
• Renseignez-vous sur le type de convention (APL ou ANAH) et sa date de fin

Un propriétaire ou une agence sérieuse devrait pouvoir vous fournir cette information sans difficulté, car elle impacte directement les droits et obligations des deux parties.

Vérification auprès des organismes officiels

Si vous avez des doutes ou souhaitez une confirmation officielle :

• Pour une convention APL : contactez la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) de votre département. Avec l’adresse exacte du logement, ils pourront vérifier si une convention est enregistrée dans leur base de données
• Pour une convention ANAH : adressez-vous à la délégation locale de l’ANAH, généralement située à la Direction Départementale des Territoires (DDT). Ils tiennent un registre de tous les logements conventionnés
• Mairie ou service logement : dans certaines communes, le service logement dispose d’informations sur les logements conventionnés du territoire

Ces démarches peuvent prendre quelques jours mais vous apporteront une réponse certaine.

Indices physiques sur le logement

Certains éléments matériels peuvent suggérer (sans certitude) qu’un logement est conventionné :

• Une plaque ou un affichage dans le hall mentionnant un financement ANAH
• Des travaux de rénovation récents avec mention de subventions
• Dans les immeubles collectifs, la présence d’un panneau d’information mentionnant une convention

Ces indices ne sont pas définitifs mais peuvent vous orienter vers des vérifications plus approfondies.

Pourquoi cette vérification est-elle importante ?

• Pour les locataires : déterminer votre éligibilité à l’APL, connaître vos droits spécifiques et vérifier que le loyer respecte bien les plafonds conventionnés
• Pour les propriétaires : comprendre vos obligations légales, les avantages fiscaux auxquels vous avez droit et les restrictions qui s’appliquent à votre bien
• Pour les futurs acquéreurs : savoir si le bien que vous achetez est soumis à des obligations conventionnelles qui se transmettront avec la propriété

Si vous découvrez qu’un logement est conventionné alors que cette information ne vous avait pas été communiquée, ou si le loyer dépasse les plafonds autorisés, vous pouvez contacter l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) de votre département pour obtenir des conseils juridiques gratuits sur les démarches à entreprendre.

Plafonds, durée, obligations légales et conseils pratiques pour locataires et propriétaires

Plafonds de loyers et de ressources à connaître

Les plafonds applicables aux logements conventionnés sont révisés chaque année et varient considérablement selon plusieurs critères :

Type de convention	Zone A bis (€/m²)	Zone A (€/m²)	Zone B1 (€/m²)	Zone B2 (€/m²)	Zone C (€/m²)
Très social	9,48	7,52	6,51	6,24	5,78
Social	12,19	9,38	8,04	7,71	7,15
Intermédiaire	17,43	13,04	10,51	9,13	8,93

Note : Valeurs indicatives pour 2023, à actualiser chaque année

Pour les ressources des locataires, voici quelques exemples de plafonds annuels (revenu fiscal de référence) pour un logement social :

• Personne seule : de 21 123€ (zone C) à 25 714€ (Paris et communes limitrophes)
• Couple sans enfant : de 28 231€ (zone C) à 38 451€ (Paris)
• Couple avec deux enfants : de 40 571€ (zone C) à 55 486€ (Paris)

Ces plafonds sont généralement calculés sur la base des revenus N-2 (soit 2021 pour une location en 2023).

Durée des conventions et obligations temporelles

L’engagement de conventionnement a une durée déterminée qui varie selon le type de convention :

• Convention ANAH sans travaux : minimum 6 ans
• Convention ANAH avec travaux : minimum 9 ans
• Convention APL liée à un prêt : durée du prêt, généralement 15 à 20 ans

À l’issue de la période initiale, plusieurs options s’offrent au propriétaire :

• Renouveler la convention pour continuer à bénéficier des avantages fiscaux
• Laisser la convention s’éteindre et revenir au régime de location libre
• Vendre le bien (avec possibilité pour l’acquéreur de poursuivre ou non le conventionnement)

En cas de vente en cours de convention, le nouveau propriétaire est tenu de respecter les engagements jusqu’à leur terme, sauf à rembourser les avantages obtenus.

Obligations légales spécifiques

Le propriétaire d’un logement conventionné doit respecter plusieurs obligations particulières :

• Respect des normes de décence renforcées : surface minimale de 9m², hauteur sous plafond d’au moins 2,20m, installation électrique aux normes, etc.
• Information obligatoire du locataire : mention du conventionnement dans le bail, fourniture d’une copie de la convention
• Vérification annuelle des ressources : au moment de la signature du bail uniquement (pas de contrôle en cours de bail)
• Limitation des augmentations de loyer : uniquement selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL)
• Interdiction de demander un dépôt de garantie supérieur à un mois de loyer

Le non-respect de ces obligations peut entraîner des sanctions financières et la remise en cause des avantages fiscaux.

Conseils pratiques pour les locataires

Si vous recherchez ou occupez un logement conventionné :

• Préparez votre dossier en amont : avis d’imposition N-2, justificatifs de ressources, composition familiale
• Faites votre demande d’APL dès la signature du bail : l’aide n’est pas rétroactive
• Vérifiez que votre loyer respecte bien les plafonds : consultez les barèmes actualisés sur le site de l’ANAH
• Signalez tout problème de décence : le propriétaire a une obligation renforcée dans ce domaine
• Anticipez la fin de convention : renseignez-vous 1 à 2 ans avant l’échéance sur les intentions du propriétaire

Conseils pratiques pour les propriétaires

Si vous envisagez de conventionner votre logement ou gérez déjà un bien conventionné :

• Faites une simulation fiscale précise : comparez votre situation avec et sans conventionnement pour évaluer l’intérêt réel
• Consultez un conseiller ANAH : ces professionnels peuvent vous aider gratuitement à optimiser votre projet
• Anticipez les travaux nécessaires : profitez des subventions pour améliorer la qualité et la performance énergétique
• Constituez des dossiers locataires rigoureux : vérifiez soigneusement les ressources pour éviter tout litige
• Envisagez la gestion déléguée : certaines agences sont spécialisées dans les logements conventionnés

Le conventionnement représente un engagement significatif mais peut s’avérer très avantageux financièrement sur le long terme, particulièrement pour les propriétaires fortement imposés ou possédant des biens nécessitant des rénovations.

Que vous soyez locataire ou propriétaire, n’hésitez pas à solliciter l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement) de votre département pour obtenir des conseils personnalisés et gratuits sur votre situation particulière.